Может, обойдемся без договора? Продолжение. Договор аренды. Разбор задач.

В своей статье «Может, обойдемся без договора?» я задала вам пару задач из своей практики и обещала позже опубликовать ответы. Если вам еще не удалось прочитать задачи, это можно сделать сейчас, а после посмотреть ответы ниже. Но прошу не забегать вперед и не смотреть ответы сразу! Поверьте, для вас будет полезнее сначала подумать над ответом, а потом узнать правильное решение. Так вы лучше поймете суть и впоследствии сможете самостоятельно принимать правильные решения.

Давайте начнем с тонкостей договора аренды. Мы коснемся правил заключения договоров аренды помещений, с которыми сталкивается большинство предпринимателей.

Помните про существенные условия из статьи про договоры? Что касается договора аренды, он должен содержать одно существенное условие (ч. 3 ст. 607 ГК РФ):

• предмет договора (что конкретно сдается, целевое назначение помещения). Необходимо приложить документы, позволяющие точно определить помещение (технический паспорт на оборудование, кадастровый план земельного участка, поэтажный план здания, сооружения и т.п.).

а также желательно:

• цену,
• срок действия договора. Если срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Если хотя бы одна сторона является юридическом лицом, надо соблюдать письменную форму договора. Если срок действия договора 12 месяцев и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Поэтому на практике договор на аренду, например, офиса часто заключают на срок 11 месяцев.

Арендодателем может быть собственник (или представитель собственника) помещения, арендатором – любое юрлицо или гражданин.

Важно знать:

• имущество должно быть передано в исправном состоянии
• арендатору должны быть предоставлены все сопутствующие необходимые документы, например, план инженерных коммуникаций здания
• помещение должно быть передано в согласованный в договоре срок
• арендатор должен быть предупрежден о возможных правах третьих лиц (пример – сервитут). Это очень важно, если арендодатель не предупредил об этом, арендатор имеет право потребовать снижение арендной платы или расторгнуть договор с возмещением убытков. Совет: предупреждайте в письменном виде, так это будет невозможно оспорить.
• Капитальный ремонт, как правило, лежит на собственнике помещения, а текущий ремонт, включая поддержание имущества в исправном состоянии, - на арендаторе.
• Арендатор должен так использовать имущество, чтобы вернуть арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил, допускается только естественный износ.

Что еще важно учесть при обсуждении условий договора и отразить в тексте договора:

1. Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы – кто оплачивает (обычно арендатор)
2. Возможные перебои в водоснабжения, теплоснабжения, подаче энергии – как определить виновника и учесть убытки арендатора
3. Обеспечительный платеж – прописать размер суммы, с какой целью будет использоваться и при каких обстоятельствах. От формулировки этого пункта будет зависеть, сможет ли арендодатель оставить себе обеспечительный платеж при задолженности арендатора или нет
4. Страхование – будет ли у арендатора обязанность страховать движимое имущество и гражданскую ответственность
5. Может ли арендатор передавать помещение в субаренду
6. Когда арендатор должен сообщить о намерении продлить договор
7. Условия доступа арендатора в помещение с целью проверки использования имущества и в аварийных ситуациях
8. Возможность проведения перепланировки, переоборудования и замены дверных замков
9. Включает ли арендная плата услуги телефонии и интернета
10. Условия прекращения договора аренды

Исчерпывающий перечень важных моментов привести, наверное, невозможно. В каждом конкретном случае он свой. Важно, чтобы вы знали, что обращать внимание и договариваться надо по многим вопросам заранее, чтобы потом не получать неприятные сюрпризы.

В следующем выпуске мы рассмотрим договоры подряда и оказания услуг, а также я расскажу вам:

• Когда подписанные договоры могут быть признаны незаключенными
• Лайфхаки по формулировкам и информации в договорах, без которых можно обойтись, но при возникновении разногласий и судебных споров у вас будет сильная позиция.

А теперь переходим к решению задач из прошлой статьи.

Менеджер интернет-магазина оборудования для бассейнов обновил цены на сайте. Товары магазина представлены в большом ассортименте с огромным разбросом цен: от дешевых затирок и герметиков до дорогостоящих станций дозирования и контроля. При загрузке новой цены станции менеджер ошибся, не поставив один ноль в конце, и получилась цена продажи в 10 раз меньше реальной. Постоянный покупатель, владелец частного бассейна увидел станцию по этой цене и сразу же сделал заказ с оплатой. На следующий день заказ увидел директор интернет-магазина и аннулировал заказ, мотивируя это тем, что покупатель знал, что станция стоит в 10 раз дороже, и должен был понять, что в цене на сайте допущена ошибка.

Вопрос к читателям:

1. Правильно ли поступил директор?
2. Должен ли понести наказание менеджер?
3. Чем закончилась эта история?

Итак, ответы. Проверяйте себя:

1. Директор поступил неправомерно. Предложение к продаже товара на сайте с ценой является офертой, связывающей продавца, и в силу положений ст. 25 Закона о защите прав потребителей и многочисленной судебной практики, директор был обязан исполнить договор купли-продажи.

2. Зависит от трудового договора менеджера, но взыскание может быть наложено по решению работодателя согласно трудовому законодательству. Теоретически, взыскание убытков по ст. 15 ГК РФ с менеджера возможно.

3. Товар был поставлен по указанной на сайте цене.

Прошлое домашнее задание:

подумайте, как можно законно избежать убытков от отказа покупателя от пред-заказного товара?

Итак, продавец (селлер на маркетплейсе или владелец интернет-магазина, это неважно), выставил товар, который покупают «под заказ» для решения конкретной задачи на своей площадке. Этот товар отсутствует на складе продавца, и продавец заказывает этот товар только после получения спецификации от покупателя. Селлер заключил договор с поставщиком товара и собрался поставлять товар при получении заказа от покупателя.

Заказ поступил, оплата переведена, товар выкуплен, упакован и отправлен. Но: покупатель отказался от него еще до получения.

Что происходит в этом случае с правовой точки зрения? Если покупатель отказывается от товара, убыток не наступает - товар возвращается продавцу, деньги - покупателю. Стоимость доставки возмещает продавец (ст. 25 Закона о защите прав потребителей).

Часто в таких ситуациях условия договор с поставщиком редкого товара и договор розничной купли-продажи не соответствуют друг другу: в первом возможность возврата в нашем случае отсутствует, а во втором продавец обязан по закону принять не полученную вещь и возвратить деньги. Получается, риск «зависания» товара целиком ложится на селлера.

Как можно избежать убытков правовыми методами:

• Изначально заключить договор с поставщиком с возможностью и условиями возврата товара: в целом условия по цепочке договоров должны соответствовать друг другу
• При определенных условиях можно заключить с поставщиком агентский договор, а не договор купили-продажи

И всегда с вами остается метод решения – продать возвращенный товар другому покупателю.

Кроме неприятности возврата товара, существует бОльшая опасность в случае, если у продавца выставлен пред-заказный товар, на который у него нет договора с поставщиком, что часто встречается. Какая это опасность? Читайте в следующих выпусках или спрашивайте в Телеграме: @nadyakurbatova1.