Комплексная застройка территорий – это залог успешного развития

– Дмитрий Николаевич, в начале текущего года были опубликованы результаты масштабного исследования, проведенного Российским союзом промышленников и предпринимателей совместно с Национальным объединением застройщиков жилья, целью которого была оценка потребительских характеристик российских новостроек. Удмуртия в этом рейтинге заняла второе место, сразу после Москвы, что для многих стало откровением. За счет чего республика так поднялась?

– Я считаю, что эта позиция досталась нам по справедливости. Ситуация складывается так, что стоимость квадратного метра в республике на протяжении многих лет остается одной из самых низких среди регионов, которые сопоставимы с нами по показателям экономического роста и среднедушевого дохода. А чем ниже стоимость жилья, тем меньше прибыльность застройщика. Собственно говоря, именно этим объясняется то, что девелоперский бизнес у нас развивался в основном за счет точечной застройки – доступность коммуникаций значительно удешевляет строительство. Кроме того, у нас много участков, занятых ветхим жильем и частными деревянными домами. Этот фактор позволил зайти на рынок множеству застройщиков, что способствовало его демонополизации. Высокая конкуренция породила борьбу за спрос, то есть заставила бороться за привлекательность предложения. А здесь важна не только цена. При сопоставимой стоимости это могут быть и претензии на комфорт. Поэтому в определенный период наши застройщики начали задумываться о качестве отделки, благоустройстве территории, транспортной доступности, наличии социальной инфраструктуры. И за счет этого процесса, который начался примерно 3-5 лет назад, сейчас рынок динамично развивается с точки зрения не только количества, но качества. Это и было оценено при составлении рейтинга.

– Точечная застройка всегда вызывала массу вопросов. Сегодня поставлена задача уйти от нее. Как это отразится на структуре рынка?

– На следующем этапе развития, и на федеральном уровне об этом говорят все, мы не сможем строить не комплексно, потому что период взросления бизнеса прошел, все маленькие участки скуплены, большинство территорий занято. Соответственно, нужно понимать, где брать новые территории и как мы их будем развивать. Понятно, что строить в поле – это абсолютная утопия. Потому что туда нужно подвести дороги, коммуникации, создать там социальную инфраструктуру, и это будет намного дороже. За такую цену жилье у нас никто не купит – люди будут просто уезжать в другие города, более крупные и развитые.

Между регионами тоже существует конкуренция – это такая борьба, в том числе за выживаемость, с точки зрения интересности для тех людей, которые изначально живут здесь, и для тех, кто хотел бы переехать сюда. У людей сейчас другие запросы, философия выбора меняется, поэтому и философия девелопмента тоже должна быть другой, направленной на развитие территорий. Если раньше можно было купить участок, поставить «свечку», быстро продать и забыть об этом, то при комплексном подходе люди, которые планируют покупку жилья в этом районе, будут спрашивать у тех, кто заехал сюда первым: а как вам живется здесь, какие перспективы. Запрос меняется – нужна уже не просто своя клетушка на условном 13-м этаже, а развитая социальная, культурная и транспортная инфраструктура, благоустроенные дворы, парковки, общественные пространства, архитектурная привлекательность. И кто предложит их больше за разумную цену, тот и будет в выигрыше. Выжимать все из каждого клочка земли, строить дома в 25 этажей, чтобы маржинальность была максимальной – это неверно.

– В настоящее время в России разрабатывается стандарт комплексного развития территорий. Планируется, что применение его положений станет обязательным для застройщиков до конца 2021 года. В частности, стандартом будет предусмотрено, что жителей тоже нужно включать в процесс принятия решения еще на предпроектной стадии, что позволит избежать конфликтов в дальнейшем. В республике уже есть какие-то наработки на эту тему? Будет ли переход безболезненным?

– Работа над стандартом ведется, в нее вовлечены и застройщики, и экспертное сообщество, и органы государственной власти, и это тема для отдельного большого разговора. В республике вопрос заключается в том, что на нашем рынке никто не имеет опыта комплексного подхода – ни девелоперы, ни потребители, ни общественность. Кроме того, есть некая рефлексия, определенное недоверие друг к другу у всех участников процесса. Это исторически так сложилось, и причина заключается в отсутствии опыта долгосрочного партнерства – все опасаются, что каждый будет сам за себя. Задача государственных институтов – найти точки соприкосновения, создать условия для обретения баланса. Инвесторам и застройщикам нужна прогнозируемость, которую должно обеспечить государство; общественности – гарантии учета мнения населения и экспертного сообщества; государству – гармоничное развитие территории без угрозы превращения ее в очередной долгострой. Над этим мы сейчас работаем.

– В сопроводительных материалах к рейтингу говорится, что вывести Удмуртию в лидеры во многом позволила реализация масштабной программы редевелопмента территорий, в ходе которой застраиваются участки, где раньше были частные дома или огороды, – новые жилые комплексы возводятся близко к центру Ижевска, в локациях с уже развитой инфраструктурой. То есть определенный опыт работы в новых условиях у нас уже есть?

– Я бы не стал так говорить. Дело в том, что даже те территории, на которых возможен переход к комплексной застройке, изначально осваивались точечно, и девелоперы действовали самостоятельно. Но сейчас у нас появилась возможность реализовать беспрецедентный для Ижевска проект, очень интересный с точки зрения градпланирования – это комплексная застройка территории в районе улицы Бабушкина. Экспертное сообщество еще 15 лет назад определило ее в качестве одной из перспективных точек развития города, что нашло отражение в градостроительной документации. Это уникальный участок площадью 90 гектаров. Когда-то он был окраиной, причем не зоной проживания людей, а только нахождения – здесь располагались садовые участки. Сегодня он находится в черте города, обеспечен необходимой инфраструктурой и не является предметом споров. Поэтому к нему есть интерес со стороны инвесторов, но процесс достаточно сложный, потому что пересекаются интересы нескольких застройщиков, предполагается участие государства, запланировано вхождение в национальные проекты. Если государство вкладывается в инфраструктуру, в техприсоединение, а техприсоединение – это примерно 10 процентов от стоимости квадратного метра, значит, снижается затратная часть бизнеса. По справедливости, это должно отразиться либо на стоимости жилья, либо на его комфортности. Конечно, здесь есть некоторые вопросы – юридические, управленческие, организационные, но они носят не фатальный характер и решаются в рабочем порядке. Сейчас мы нащупываем конструкцию, которая позволит сделать все, что запланировано, в запланированные сроки. Если удастся, то город получит очень красивую инвестиционную историю.

– А спрос будет?

– В Удмуртии сегодня самая низкая в Приволжском федеральном округе обеспеченность квадратными метрами на человека. У нас она в пределах 21 квадратного метра на одного жителя, тогда как в среднем в ПФО и по стране – порядка 26-27. В Европе примерно так же. Именно этот показатель средней обеспеченности мы видим у развитых регионов, где начинает наблюдаться затоваренность рынка. А для нас это точка роста. Чтобы выйти на этот показатель, нам нужно построить 5 миллионов квадратных метров жилья, из них 3 миллиона – в Ижевске. Это перспектива примерно на 10 лет. Часть из них – миллион квадратных метров – это точечная застройка, разрешения на нее уже получены, она будет достраиваться. Во всем остальном наша задача – комплексное развитие территорий.

Егор Сальнов