Строительный сектор: драйверы и тренды

Точка бифуркации

2018 год во многом стал переломным. Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 2018 год составил 2,8 миллиарда долларов, что на 39 процентов меньше результата предыдущего года – 4,7 миллиарда. По мнению экспертов, это минимальный показатель за последние три года – точка бифуркации, за которой в 2019 году прогнозируется тренд на восстановление.

Ситуацию со снижением количества вводимых многоквартирных домов, зафиксированную в 2018 году, Минстрой РФ связал с валютным кризисом 2014-2015 годов. Дело в том, что цикл жилищного строительства – от получения разрешения до ввода жилья – составляет 3 года. Объекты вводимого в 2018 году жилья закладывались в 2015 году, когда застройщики не имели достаточных средств на масштабные стройки.

Снижение ввода жилья, по мнению аналитиков, – долговременный тренд в секторе многоэтажного строительства, которое теряет свою привлекательность из-за падения прибыльности и невозможности долгосрочного финансового планирования.

В коммерческом сегменте, на фоне сохранения высокого спроса на логистические объекты, отмечается восстановление инвестиционной активности в сфере строительства новых торговых комплексов современного формата. В городах-миллионниках возобновляется работа на ранее замороженных объектах и закладываются новые.

Если в предыдущие годы в инфраструктурном строительстве драйверами были Керченский мост и футбольные стадионы для проведения чемпионата мира – 2018, то в 2019 году количество таких объектов меньше и размах строительства скромнее. Идут строительно-монтажные работы на Центральной кольцевой автодороге вокруг Москвы, в портах Санкт-Петербурга и Новороссийска, на космодроме «Восточный». Ведется подготовка к реализации «строек века» – строительству новых высокоскоростных железнодорожных магистралей. Продолжится реконструкция легендарных БАМа и Транссиба.

Ярослав Семенов председатель Правительства УР

Цитата

Острая проблема на повестке дня – обеспечение жильем детей-сирот. Принято решение увеличить финансирование этого направления на 170 миллионов рублей. Пока эти деньги находятся в так называемой «дефицитной части» и требуют поступления дополнительных доходов. Сразу после поступления они будут направлены непосредственно в Минстрой и Министерство образования, которые выступят в качестве оператора по приобретению новых квартир. Но ситуация пока такова, что за один-два года мы эту проблему не решим. Кроме этого, есть значительный объем вопросов, связанных с обманутыми дольщиками. Хотя на фоне других субъектов Российской Федерации мы выглядим терпимо. Тем не менее задача внесена в план, мы занимаемся поиском ее решения. Поэтому особое внимание хочу уделить важному нововведению – с 1 июля начинает работать новая система привлечения средств граждан для строительства жилья. Отныне долевое строительство будет вестись при посредничестве банков через специализированные эскроу-счета. На сегодня у нас есть три типа застройщиков. Первые – те, кто соответствует критериям, позволяющим им не переходить на проектное финансирование. Для этого надо иметь как минимум 30-процентную строительную готовность или заключенные договора как минимум на 10 процентов площади. Таким образом, 58 объектов у нас будут строиться по старой схеме. Второй тип застройщиков – те, кто будет обязан перейти на проектное финансирование, за таковыми числится порядка 47 возводимых объектов. К третьему типу, наиболее рискованному, относятся застройщики, у которых работы еще не начались или находятся на уровне котлована, но они могут привлекать средства граждан, потому что успели получить на это соответствующие документы. Люди, желающие приобрести жилье, при поиске застройщика должны учитывать, что законодательство изменилось. Теперь у них действительно есть выбор: рисковать или предпочесть надежный способ защититься от мошенников в жилищной сфере – эскроу-счета.

Спасательный круг или капкан?

В сегменте жилищного строительства в 2018 году была сформирована и утверждена концепция перехода от долевого строительства к проектному финансированию – введены поправки к закону от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Одним из условий стала новая схема, когда каждое разрешение на строительство требует открытия специального эскроу-счета в уполномоченном банке. Согласно этим поправкам, требования к застройщикам еще больше ужесточаются, в том числе:

• усиливается банковский контроль и шанс блокировки любой транзакции, которая, по мнению банка, вызывает подозрение;

• до начала строительства у компании-застройщика на счете должно быть как минимум 10 процентов собственных или 40 процентов кредитных средств от стоимости проекта;

• опыт работы в строительстве многоквартирных домов у застройщика должен быть не менее трех лет, объем построенного за этот период – от 10 тысяч квадратных метров жилья.

Девелоперы считают, что эти требования существенно усложняют их работу. Так ли это, можно будет увидеть в 2021-2022 годах, когда в соответствии с трехлетним циклом будут завершены проекты, стартовавшие сейчас. Однако уже сегодня можно с определенной долей уверенности прогнозировать, что проектное финансирование увеличит затраты застройщиков и, как следствие, вызовет подъем цен на первично реализуемое жилье. Многие застройщики не смогут приспособиться к новым условиям и прекратят свое существование. Только в Москве, по оценкам властей, из 300 работающих на сегодня застройщиков около 100 компаний уйдут с рынка в ближайшие два года.

Банковская система, которой в новых условиях будет отводиться ключевая роль, тоже пока не готова к полномасштабной работе. Ключевые банки начали открывать первые эскроу-счета, но это можно считать скорее исключением из правил. Менее десяти из 58 уполномоченных банков в настоящее время отвечают требованию, при котором сумма кредитования одного застройщика не должна превышать 25 процентов от общего капитала банка. Ключевым этапом проверки на прочность новой системы станет 2021 год, когда переход на проектное финансирование полностью завершится.

Дмитрий Сурнин министр строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики УР

Цитата

Государственные органы регулирования должны влиять на подготовку специалистов для отрасли, но у нас свободная экономика и формирование кадрового потенциала регулируются все-таки спросом, а не государством в лице Министерства строительства. Что касается моего мнения – запрос на кадры я вижу. Мое глубокое убеждение – рынок, экспертное сообщество и бизнес знают лучше, что им требуется на текущий момент. Со своей стороны, мы со всеми будем выстраивать диалог, более того, такая практика ведется уже не первый год и приносит вполне осязаемые плоды. Мы создаем условия, а работодатели выступают как прямые заказчики целенаправленной подготовки кадров, например, по архитекторам и проектировщикам.

Долговой кризис

Стройотрасль отпугивает банки не только рисками неплатежей, но и своей плохой репутацией. Строительный комплекс пятый год подряд становится одним из самых проблемных должников среди всех отраслей экономики. По данным Банка России, просроченная задолженность в строительстве по итогам 2018 года составила около 300 миллиардов рублей (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это хуже, чем в 2017 году, когда суммарная просрочка составила почти 275 миллиардов рублей. Проблемные долги строителей в структуре всей просроченной задолженности юридических лиц, в том числе резидентов и индивидуальных предпринимателей, составляют более 14 процентов. Хуже показатели только в сфере торговли и услуг – около 465 миллиардов рублей (больше 22 процентов). Но ритейл при этом – самая кредитуемая отрасль в экономике страны. Доля плохих долгов здесь около 10 процентов, тогда как в строительстве она в два раза больше.

Порядка 150 строительных компаний находились в прошлом году на разных стадиях банкротства. Это почти на 2 процента больше, чем годом ранее. Недострой в прошлом году составил около 5 процентов от общих объемов жилищного строительства. В таких условиях комфортно себя чувствовать будут только крупные строительные компании. Герман Греф, президент, председатель Правления Сбербанка России, уже признал, что после введения системы эскроу-счетов порядка 30-35 процентов российских застройщиков не смогут получать деньги в банках. Это должно привести к «очищению» рынка и снижению объемов просроченной задолженности, но, с другой стороны, снизит общие темпы жилищного строительства, указанные в Национальном проекте «Жилье и городская среда».

Драйверы развития строительной отрасли в России

• В сферу строительства направляется четверть всех государственных инвестиций.

• 80% от всех инвестиций приходится на жилищное строительство.

• Обеспеченность россиян жильем все еще низкая, это основа стабильного спроса.

Региональная специфика: Удмуртия

В отличие от федерального центра, в регионах кризисные явления усугубляются болезненными вопросами, не решавшимися годами. В первую очередь, речь идет о градостроительной проблеме и ее социальной составляющей, когда увеличивающийся объем аварийного жилищного фонда ведет к росту числа граждан, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий. Непростое положение в строительной отрасли дополнительно осложняется постоянной нехваткой квалифицированных кадров.

Власти Удмуртии, стараясь удержать ситуацию под контролем, активно ищут решения, способные изменить положение к лучшему. Первым, кого перемены уже коснулись, стал сам Минстрой УР – произошло его слияние с Министерством жилищно-коммунального хозяйства, к строительной тематике добавились вопросы ЖКХ, тарифного регулирования, энергетики и энергосбережения.

Приоритетным направлением работы обновленного министерства стало строительство социальных объектов, поскольку оно требует колоссальных вложений. В условиях ограниченности регионального финансирования повышенное внимание было уделено привлечению средств на строительство и капитальный ремонт из федерального бюджета и других источников. Таким образом, в 2018 году на объекты капитального строительства удалось привлечь свыше 1,3 миллиарда рублей федеральных средств и завершить 42 объекта социальной сферы.

Свыше 300 миллионов рублей Удмуртия получила из резервного фонда Президента РФ на окончание строительства поликлиники в Ленинском районе Ижевска и реконструкцию спортивного зала физико-математического лицея в Глазове. Завершение детского сада на улице Баранова в Ижевске и школы в Завьяловском районе потребовало 227 миллионов рублей из федеральных источников.

Спортивные комплексы в поселке Новый и деревне Пирогово возведены на федеральные средства с привлечением частных инвестиций. За счет средств бюджета Удмуртской Республики построены лыжная база в Малой Пурге, стадион и физкультурно-оздоровительный комплекс в Киясово.

Большое внимание уделялось повышению доступности и качества медицинской помощи сельскому населению – построено и введено в эксплуатацию
16 фельдшерско-акушерских пунктов. Параллельно велась работа по погашению задолженности бюджета Удмуртской Республики перед подрядными организациями за ранее выполненные работы. На начало 2018 года кредиторская задолженность за 2014-2017 годы составляла 604 миллиона рублей. За последующие 12 месяцев ее удалось уменьшить на 416 миллионов.

Жилой фонд

Есть чем гордиться республике и в жилищном строительстве. На 60 тысяч квадратных метров вырос ввод жилья относительно 2017 года. Только в 2018 году в Минстрое, в рамках переданных полномочий по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов в Ижевске и Завьяловском районе, проектная документация которых подлежит экспертизе, выдано 77 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 828 тысяч квадратных метров.

На 31 процент вырос объем ипотечного кредитования. Жители республики получили более 30 миллиардов рублей заемных средств. С их помощью в 2018 году жилищные условия улучшили свыше 20 тысяч человек.

Для повышения доступности жилья в Удмуртии был запущен пилотный проект по выдаче жилищных займов по ставке на 3 процентных пункта ниже действующих. Проект ориентирован, в том числе, и на поддержку строительной отрасли – заемные средства можно направлять на приобретение жилья на первичном рынке.

По-прежнему в зоне пристального внимания поддержка многодетных семей. С 2014 года им предоставляются жилищные займы под 5 процентов годовых с возможностью погашения части долга при рождении детей. В 2018 году за счет таких займов и материнского капитала свои жилищные условия улучшила 71 многодетная семья.

Оказывается помощь с использованием федеральных средств ветеранам Великой Отечественной войны, их вдовам, людям с ограниченными физическими способностями и семьям, имеющим детей-инвалидов. Благодаря этому свои жилищные условия улучшили 84 человека.

Благоустройство

С 2017 года в Удмуртии действует приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». И если в 2017 году в нем участвовали только 32 муниципальных образования, то в прошлом году уже 87. Количество благоустроенных общественных территорий выросло в 8 раз! 24 тысячи жителей многоквартирных домов приняли финансовое участие в реализации проекта, вложив в благоустройство дворов более 23 миллионов рублей, что позволило Удмуртии подняться на 3-ю позицию в общероссийском рейтинге ОНФ, опирающемся на количество жителей, участвующих в реализации проекта.

В 2018 году в сфере благоустройства была еще одна победа – Воткинск стал лучшим на Всероссийском конкурсе проектов по созданию комфортной городской среды в малых городах. В ноябре 2018 года между Правительством Удмуртии и Минфином России подписано соглашение о предоставлении Воткинску дотаций в сумме 100 миллионов рублей на реализацию этого проекта.

Продолжилась газификация населенных пунктов Удмуртии. Построено 312 километров газовых сетей, газифицировано 4774 квартиры, для чего было выделено 628 миллионов рублей федеральных и республиканских средств, а также деньги из внебюджетных источников.

В этом году на проведение капитального ремонта школ, детских садов, объектов спорта, культуры и здравоохранения планируется направить 3 миллиарда 200 миллионов рублей. Только в Ижевске в планах отмечен ремонт свыше 100 объектов бюджетной сферы, среди которых городские клинические больницы, республиканская детская клиническая больница, госпиталь ветеранов.

Инвентаризация состояния объектов выявила необходимость капитального ремонта свыше 800 зданий. Большая их часть будет отремонтирована в 2019 году. Помимо этого, планируется постройка новых школ в Ижевске по улице Леваневского и в поселке Кез. С привлечением средств федерального бюджета в столице республики начнется строительство туберкулезной больницы и реконструкция Национальной библиотеки, завершится первый этап строительства Регионального центра по лыжным гонкам в селе Шаркан, будут реконструированы стадионы гимназии № 56 и школы № 74 в Ижевске, модернизирован стадион «Купол» и отремонтированы трибуны стадиона «Динамо».

Что касается проведения капитального ремонта уже построенных многоквартирных домов, особое внимание в текущем году будет уделено замене лифтового оборудования. Учитывая, что это дорогостоящий процесс и собственники домов еще не успели накопить нужную сумму на спецсчетах, продуманы механизмы финансовой поддержки. Планируется помощь по 198 лифтам. Собственникам будет компенсировано 20 процентов от стоимости лифтового оборудования и работ по его замене.

И в заключение еще один положительный тренд 2019 года – в Удмуртии начата реализация Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Министерство совместно с муниципалитетами разрабатывает долгожданную региональную программу переселения граждан из аварийного жилья. Она будет действовать 6 лет – до 1 сентября 2025 года. За это время планируется расселить более 4 тысяч человек в 25 муниципальных образованиях республики – на эти цели из федерального бюджета будет выделено 3,5 миллиарда рублей.

Меры по оздоровлению республиканского стройкомплекса*

– Корректировка и повышение эффективности системы управления строительным комплексом в вопросах взаимодействия и координации между властными структурами и профессиональным сообществом в лице РОР «Союз строителей Удмуртии».

– Принятие срочных мер по улучшению инвестиционного климата в республике и увеличение объема подрядных работ.

– Активизация работы по обеспечению кадрами предприятий стройкомплекса, органов местного самоуправления, повышению престижа рабочих профессий.

– Градостроительная политика требует более согласованных решений во взаимодействиях «власть – общество – бизнес – человек» для создания безопасных и благоприятных условий жизнедеятельности, при возникновении конфликта интересов.

– Вопросы ценовой политики в строительстве требуют постоянного мониторинга и обучения специалистов в ходе внедрения в регионах федеральной государственной информационной системы ценообразования.

– Ликвидация бюрократических барьеров, мешающих внедрению инновационных решений в практическую деятельность строительных организаций.

– Предоставление льгот и сокращение налогов.

* Из резолюции Архитектурно-строительного Форума «Вызовы XXI века», Ижевск-2018

Автор: Владислав Артемьев