Если у вас нету дома

Как сделать ипотеку доступной

На начало 2021 года, то есть до введения новых льгот, средние ставки по кредитам на ИЖС были на 2-3 процента выше, чем для квартир. Это происходило из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов кредитных организаций. Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Частный дом сложнее продать в случае если заемщик перестанет платить по кредиту и заложенное имущество отойдет банку.

– С точки зрения каких-то частных эпизодов, конечно, мы кредитуем индивидуальное жилищное строительство и поддерживаем наших клиентов в строительстве частных домов, – говорит заместитель президента – председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. – Но, если говорить о системе, массовом потоке, это действительно непростая задача для розничных банкиров. Сложность состоит в том, что все-таки эти проекты настолько индивидуальны и у них настолько разные потребительские характеристики – ликвидности, цены, что очень сложно сделать массовую, поточную систему, дешевый технологичный продукт, чтобы он был доступен максимальному числу потребителей.

Поэтому ранее действовавшие льготные ипотечные программы не оказывали существенного влияния на рынок ИЖС. Даже несмотря на то, что ранее запущенные программы – сельская и дальневосточная ипотека – показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет сделать их массовым продуктом.

Внедрение новых ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей. Запуск новых кредитных продуктов повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20 процентов жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо, прежде всего, внедрить программу ее субсидирования и распространить работу через эскроусчета на частные дома согласно нормам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение – перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками.

Однако это только начало. Также потребуется в ближайшее время разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Пилотная программа дает сэкономить

Первые шаги в этом направлении в прошлом году сделало АО «Дом.рф» – финансовый институт развития в жилищной сфере России, созданный государством в 1997 году под названием «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Год назад госкомпания запустила льготную ипотеку на ИЖС, цель которой декларировалась как отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.

В отличие от уже действовавших на тот момент программ – сельской и дальневосточной ипотеки – новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам начинается от 6,1 процента годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма ссуды – до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей – в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20 процентов, а срок кредита – 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.

В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.рф» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. Основные требования к предмету залога таковы:

– во-первых, наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится или уже построен жилой дом;

– во-вторых, категория земель – земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования – для жилищного строительства;

– в-третьих, строительство должно осуществляться с привлечением аккредитованной компании.

Банкам отнюдь не безразлично, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика или подрядчика: юридическое лицо или индивидуальный предприниматель с опытом работы в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет и полное отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски). Предполагается, что после обкатки «пилота» частные коммерческие банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Снизить издержки на возведение собственного жилья уже сейчас можно с помощью материнского капитала, а также используя единовременную выплату в 450 тысяч рублей теми семьями, в которых ребенок заемщика родился с 2019 по 2022 год. В соответствии с законом средства маткапитала можно потратить на строительство дома. Но тут есть нюансы. Если вы решили возвести дом своими силами без привлечения подрядчика, то еще до начала строительных работ можно получить до 50% средств маткапитала. Впрочем, есть и еще один способ сэкономить. Если третий или последующий ребенок заемщика родился с 2019 по 2022 год, можно погасить до 450 тысяч рублей задолженности по ипотеке средствами господдержки.

Частные «квадраты» Удмуртии

В то время как в других регионах России индивидуальное жилищное строительство нуждается в дополнительном стимулировании граждан, в Удмуртии ситуация складывается гораздо более благополучно. Более того, ИЖС у нас стало точкой роста всей строительной отрасли, занимая до половины республиканского рынка нового жилья. Это связано как со спецификой региона, где треть населения проживают в сельской местности, так и с относительной ценовой доступностью частных домов.

Объем жилья, введенного в эксплуатацию на территории Удмуртской Республики в 2020 году, по данным регионального правительства, составил 802,6 тысячи квадратных метров, что на 5,6 процента больше, чем аналогичный показатель 2019 года. Отметим, что в соответствии с планом национального проекта «Жилье и городская среда», инициированного Президентом России Владимиром Путиным, Удмуртия должна была ввести 796 тысяч квадратных метров жилья.

Председатель Правительства Удмуртской Республики Ярослав Семенов отметил, что 47,9 процента ввода жилья обеспечено за счет строительства многоквартирных жилых домов (МКД). Всего в Удмуртии в МКД построено 384,7 тысячи квадратных метров жилья. Это 7318 квартир в 60 новых домах. Еще 52,1 процента введенного в Удмуртии жилья – индивидуальная застройка за счет собственных и заемных средств жителей. Введено 417,9 тысячи квадратных метров. Это 3939 домов.

В Ижевске цены на загородную недвижимость в прошлом году поднялись на 15 процентов и продолжают расти. Увеличились в республике и объемы строительства частных домов. При этом сокращается количество ипотечных займов на приобретение готового дома, но вырос спрос на кредитование строительства собственного жилья. Тем не менее наибольшей популярностью у ижевчан пользуются участки с готовыми под ключ домами и развитой инфраструктурой в пределах 10-20 километров от столицы Удмуртии, стоимостью в пределах 3 млн рублей. Но их новоселы покупают в основном не на заемные, а на собственные средства.

После финансового кризиса 2014-2015 годов, связанного с резким снижением курса рубля и ростом ставок по ипотеке, рынок загородной недвижимости переживал упадок спроса. За весь 2014 год в Удмуртии было построено 2,4 тысячи домов общей площадью 248 тысяч квадратных метров. Теперь эти показатели выросли почти вдвое. По мнению местных застройщиков, еще 3-4 года назад попрежнему наблюдалось падение рынка, покупка домов не пользовалась популярностью. В настоящее время тренд роста спроса на загородную недвижимость ярко выражен.

Президент Объединения генподрядчиков в строительстве Анвар Шамузафаров уверен: будущее за ИЖС. Ведь только обладатель собственного дома чувствует себя настоящим хозяином на принадлежащем ему участке. С этим тезисом согласно значительное число россиян. Вводимые на фоне COVID-19 ограничения вместе с развитием форматов удаленной работы и учебы заставили по-новому взглянуть на возможности жизни за городом. Так, в рамках опроса ВЦИОМ 39 процентов россиян заявили, что частные дома являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6 процентов респондентов.

Дмитрий Чернов