2012

Виктор Кривоносов: "Управляющая компания - жертва или злоумышленник?"

В сфере управления многоквартирными домами Удмуртской Республики, города Воткинска в частности, работают управляющие организации различной организационно-правовой формы. Все они разные и по количеству обслуживаемого жилого фонда, и по методам управления, но объединяет их одно: каждая УК оказалась в заложниках системы взаимоотношений, существующих на российском рынке жилищно-коммунальных услуг. Подробнее об этом рассказал руководитель юридического отдела Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью» Виктор Кривоносов.
Виктор Кривоносов, руководитель юридического отдела Ассоциации "Национальное объединенеие саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью"
Виктор Кривоносов, руководитель юридического отдела Ассоциации "Национальное объединенеие саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью"

Почти по классику

– История реформирования российского рынка управления многоквартирными домами – это «война и мир» собственников квартир, управляющих компаний и поставщиков коммунальных ресурсов, поскольку ни Жилищный кодекс, ни выходившие следом законы и постановления не только не стабилизировали, но даже усугубили ситуацию. Сегодня все по-разному, точнее, по-своему, понимают цели и задачи управления. Собственник – одно, муниципалитеты – другое, «ресурсники» – третье, тогда как де-юре задачи управляющих компаний сводятся к тому, чтобы максимально эффективно организовать содержание общего имущества и целевое использование платежей потребителей. Жилищный кодекс определил, что управляющие компании заключают договоры на поставку коммунальных ресурсов в интересах собственников, контролируют их исполнение, аккумулируют на своих расчетных счетах коммунальные платежи, осуществляют расчеты с поставщиками электроэнергии, воды и тепла.


Никакой новой продукции или иных благ от этой деятельности УК не появляется, а значит, нет и прибыли. Более того, выполняя, по сути, агентскую функцию, управляющие компании несут убытки. Эффективные УК могут только снизить эти убытки. Не более того. Это фундамент, зацементированный экономически не обоснованными платежами на жилищные услуги, на который год за годом крупными блоками накладывались другие, более серьезные противоречия между управляющими компаниями, муниципалитетами и ресурсоснабжающими организациями и собственниками.


Муниципалитеты в этой цепочке самое слабое звено. Они не обладают регулирующими функциями, но наделены функциями контроля и имеют постоянные претензии к управляющим компаниям. Они отслеживают своевременность платежей «ресурсникам», качество коммунальных услуг, своевременность ремонтов, и все для того, чтобы собственники их не донимали. Именно муниципалитеты во многом причастны к тому, что управляющие компании имеют репутацию этаких негодяев.


Мертвые души


– Самой серьезной проблемой рынка являются неурегулированные законодательно отношения с «ресурсниками». Здесь целый комплекс нерешенных вопросов. Например, УК не может по суду требовать с ресурсо-снабжающей организации исполнения 307-го постановления о правилах предоставления жилищно-коммунальных услуг, она может это потребовать только посредством изменения договора. Хотя сама, заметим, вообще потребителем услуг не является, услуги потребляет собственник. В свою очередь, «ресурсники» вправе требовать исполнения 307-го постановления без учета договора. Пользуясь этим, они выставляют управляющим компаниям счета не по факту, а по нормативу, утвержденному, кстати, тем же муниципалитетом. Никого не интересует качество предоставленной услуги. Никого, кроме собственника, который идет с претензией в управляющую компанию и требует перерасчета. Управляющая компания, конечно, производит, потому что по действующему законодательству все риски по качеству КУ возложены на управляющие компании, что само по себе является парадоксом и не поддается никакой логике.


В результате возникает устойчивый недобор денежных средств. Долги УК перед «ресурсниками» растут как снежный ком. Над многими нависла реальная угроза банкротства. На сегодняшний день общий долг управляющих компаний только города Воткинска и только за тепло и горячую воду составляет 270 млн рублей, на каждой «висит» не менее 20 млн рублей. И никто не смотрит на общедомовые приборы учета, на наличие пустующих квартир. Хотя, по логике, все понимают, что неправомерно начислять собственникам по нормативу, если на доме или в квартире установлен прибор учета. Поэтому жители в массовом порядке отказываются от приборов учета, понимая, что это невыгодно при таких отношениях между УК и РСО.


Еще одна проблема: сегодня 10-15% жилого фонда сдается в аренду. Фактически в квартире прописано «0» или один человек, а проживают четверо, и все пользуются коммунальными услугами. Когда УК делает начисление на фактически проживающих в квартире, собственник бежит с жалобой в прокуратуру, и прокуратура встает на его сторону. То, что недоплата ложится на управляющую компанию или на соседей, никого не интересует. Да и по закону все чисто и безупречно. Но долги-то растут! Процессы по банкротству УК прокатились по всей России. Очередь дошла и до Удмуртии.


Неудивительно, что сегодня в России широкое распространение получила практика создания компаний-клонов. С точки зрения цивилизованного рынка такой маневр трудно назвать правильным. Но к этому вынуждает сложившая ситуация.


Дисбаланс интересов


– В ЖКХ до сих пор не урегулированы вопросы качества услуг. Возьмем понятную всем вещь – отопление. По-хорошему, для обеспечения должного качества услуги должен существовать температурный график подачи теплоэнергии. В Ижевске, Сарапуле он есть и привязан к договору, в Вот-кинске – нет. Ресурсоснабжающая организация не желает рассматривать его как предмет договора, то есть она не заинтересована в однозначном определении качества ресурса, а «недогрев» может составлять 10-20% от всего поставленного ресурса. Доказать, что «ресурсник» не поставил ресурс необходимого качества, невозможно даже при наличии приборов учета. Предмет спора законодательно не урегулирован. Аргументы «ресурсников» традиционны: у вас трубы не изолированы, окна не утеплены и т.д., и т.п. Позиция понятна, хотя по сути все просто: если нет графика, то нечего и соблюдать. Тем временем недогрев выливается в колоссальные суммы. Если взять всех обратившихся с жалобами и требованиями перерасчета – это миллионы рублей.

 

Вообще, предусмотрена возможность передачи дебиторской просроченной задолженности ресурсоснабжающим организациям. И они сами будут ее истребовать с населения, что позволит обслуживающим компаниям не накапливать задолженность. Но «ресурсники» на это не идут, им удобнее работать с УК, зачем им прямые договоры с каждым собственником квартиры?.. Если раньше на решение спорных вопросов давалось полгода, то теперь – три месяца, после этого срока ресурсоснабжающая организация имеет полное право подавать в Арбитражный суд и банкротить УК, и последние же останемся виноватыми перед собственниками. Абсурд полнейший! Давно назрела необходимость отрегулировать законодательство в этой части, так как сегодня оно написано явно не в интересах потребителей.


Необходимость непопулярного шага


– В жилищно-коммунальной сфере на сегодняшний день отсутствует не только здравый смысл, но и элементарная логика. Согласно Гражданскому кодексу РФ ответственность за свое имущество несет собственник, но эта норма не распространяется на жилищную сферу. Здесь за все отвечает действующая управляющая компания. Собственник может не принимать никаких решений, не платить деньги за услуги, за капремонт, а ответственность и риски несет УК.

 

По воле или капризу собственника управляющая компания вообще может остаться ни с чем, поскольку собственник в любой момент может отказаться от услуг УК. В свою очередь, управляющая компания не имеет права ни производить доначисления, ни взыскивать с собственника недополученные деньги за оказанные услуги.

 

При этом все понимают, что управляющие компании незаменимы и выгодны всем: и собственникам, и муниципалитетам, и «ресурсникам», потому что первыми принимают удар. Только количество звонков, которые поступают каждый день от жителей, доходит до тысячи. Не будет управляющих компаний – возникнет полный хаос. УК – это самый близкий, самый понятный институт управления в сфере ЖКХ, который действует по принципу «одного окна». Каждая уважающая себя управляющая компания ставит во главу угла интересы собственников, решает комплекс проблем. И таких большинство.

 

Сегодня управляющие компании находятся в апатичном состоянии. Многие ищут выход из замкнутого круга и находят, быть может, не всегда правильный и понятный с точки зрения собственника. Они создают свои «клоны» и перезаключают договора управления. А выход – в изменении действующего законодательства и, прежде всего, в той его части, где собственника, УК и «ресурсника» наконец поставят в равные условия. Вырастет ответственность и граждан, и монополистов, для государства шаг непопулярный, но необходимый, если мы хотим навести порядок в сфере ЖКХ.
 


Ольга Яковлева
 

Путешествие в мечту >>>


06.11.2012 15:46
Альберт

Все абсолютно верно написано. Все то же и в Казани.

23.05.2018 14:52
такси от курского вокзала до новокосино

такси от курского вокзала до новокосино

http://taxi-vovrema.info/page/taksi-ot-kurskogo-vokzala-do-novokosino/

.

02.06.2018 21:54
онлайн магазин мебели Воскресенск

онлайн магазин мебели Воскресенск

http://kuhninazakaz.info/page/onlajn-magazin-mebeli-voskresensk/

.

14.06.2018 23:28
суши омск доставка круглосуточно дешево бесплатная доставка

суши омск доставка круглосуточно дешево бесплатная доставка

http://sushi-v-omske.ru/page/sushi-omsk-dostavka-kruglosutochno-deshevo-besplatnaya-dostavka/

.

04.07.2018 16:19
получение категории

получение категории

http://prava.ml/page/poluchenie-kategorii/

.

14.07.2018 2:44
лестницы московский

лестницы московский

http://lestnitsy-vip.ru/page/lestnitsi-moskovskij/

.

Комментировать




Александр Лапшин: "Пассажир может быть любым, а работник железнодорожного транспорта должен быть образцовым"

...

Игорь Бобылев: "Мы стремимся к развитию, совершенствованию и новаторству"

...

Владимир Красильников: "Господдержка должна быть на конкретный результат"

...

Михаил Мирошкин: "Мы непрерывно совершенствуем свою работу и предлагаем комплексные решения"

...

Яндекс.Метрика
www.izhevskinfo.ru
Купол
Полиграф
Пресс-Тайм
Управление Госэкспертизы
Разработка сайта - "Мифорс" / Дизайн-студия "Мухина"