Селдон
2012

Муниципальные границы федеральных экспериментов

Осуществлять управление эксплуатацией жилого фонда на территории поселкового муниципального образования не то же самое, что работать в сфере ЖКУ большого города. При равном масштабе и глубине проблем финансовые возможности управляющих компаний стеснены рамками местных бюджетов и сравнительно невысоким уровнем доходов собственников жилья. С какими проблемами приходится сталкиваться, обозревателю «ДК» рассказал Владимир Ботя, директор ООО «УК ЖКО-СЕРВИС», осуществляющего свою деятельность на территории МО «Вараксинское», «Италмасовское», «Октябрьское».
Владимир Ботя, директор "УК ЖКО-Сервис"
Владимир Ботя, директор "УК ЖКО-Сервис"

Катализаторы процесса

– Перемены в отрасли начались после вступления в силу 185-ФЗ, который стал отдушиной не только для управляющих компаний, но прежде всего для собственников, поскольку именно собственник является выгодоприобретателем по программам капремонтов.

Кроме того, закон пропагандировал одну важную вещь, что МКД – это собственность жителей, не квартира, не стены, а весь комплекс строительных конструкций и инженерных коммуникаций объекта. Закон позиционировал управление МКД на основе живого участия собственников не только в вопросах софинансирования, но и в плане ответственности. УК здесь играют роль некого катализатора, который обозначает проблемы и способы их решения.  

Сложности существуют на каждом этапе реализации 185-ФЗ, начиная от формирования перечня работ до финансирования затрат. Серьёзными проблемами являются ограниченные финансовые возможности местных бюджетов и недостаточная активность органов местного самоуправления в выполнении требований Фонда реформирования ЖКХ, тогда как девять основных условий участия в программе капремонта зависят не от собственника, а именно от местной власти. Более того, по муниципальному жилью муниципалитет выступает как собственник квартир. 

Остроту первой в 2011 году удалось снять благодаря финансовой поддержке региона бюджетам МО в рамках затрат по 185-ФЗ, что стало настоящим подарком. В результате в прошлом году объём капремонтов на жилом фонде нашей компании составил 2,06 млн рублей. Это значительно меньше, чем в 2009 и 2010 годах (5,6 млн и 12 млн рублей соответственно).

Сейчас отчётливо проявилась неспособность многих вновь образованных местных органов власти к конструктивной работе с Фондом. Это я хочу подчеркнуть особо. Поскольку муниципалитетам переданы полномочия по организации жилищно-коммунального хозяйства, по реализации 185-ФЗ можно оценить качество их работы, сравнить ответственность руководства.
 
Например, МО «Вараксинское» участвовало в программе капремонтов и в 2010 году, и в 2011-м, уже оформлена предварительная заявка на 2012 год. Благодаря тесному взаимодействию с органами власти 13 домов из 14 в с. Вараксино участвовали в капремонте по 185-ФЗ. Более того, на заложенные в бюджете средства мы провели благоустройство придомовых территорий, оборудовали детскую площадку. 

Администрации МО «Октябрьское» и «Италмасовское» вообще не участвовали в реализации 185-ФЗ. Там затяжной политический кризис, от которого страдают жители многоквартирных домов. Из-за чьих-то амбиций они объективно не могут попасть в программу капремонтов. 4 марта одновременно с выборами Президента России мы будем выбирать органы власти местного уровня. Жителям посёлков нужно серьёзно задуматься, кому доверить их представительство во власти.
 



Истина где-то посередине

– По-прежнему нерешённой остаётся проблема взаимодействия управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями. Законодательство в этой сфере несбалансированно, а зачастую, откровенно противоречиво, что провоцирует конфликты между участниками рынка.

Мы ждали, что все точки над «i» расставит Постановление Правительства РФ № 354 «О правилах предоставления коммунальных услуг…», но подготовленный минрегионразвития проект и окончательный вариант документа не имеют ничего общего – это полностью пролоббированный ресурсниками проект. Там не осталось ничего из того, что задумывал минрегион и что ожидали увидеть управляющие компании России.

О чём мы говорим? О том, что нужно устранить разрыв ответственности УК перед ресурсоснабжающей организацией и разрыв ответственности собственника перед УК. Сегодня ситуация такова, что мы можем подать на собственника в суд, если он не производит оплату в течение 6 месяцев, а в отношении УК ресурсоснабжающие организации могут ввести ограничения уже на следующий месяц.

При этом ответственность за недосбор и неплатежи собственников безоговорочно возложена на УК как на исполнителя услуг. Исковые претензии со стороны ресурсо-снабжающих организаций могут возникнуть в любой момент. Такое положение вещей как минимум нонсенс! Многие УК сегодня передают долги населения расчётно-кассовым центрам и коллекторным компаниям по договору цессии. Но это полумера, потому что кардинально ситуация не изменится. 

Между тем правила предоставления услуг позволяют ресурсникам напрямую собирать платежи с собственников жилья по решению общего собрания, и управляющие компании к этому готовы, поскольку им абсолютно нецелесообразно работать с коммунальными услугами.
 
УК даже не имеют вознаграждения за сбор денежных средств, да и прогонять их через свои счета им тоже нет смысла. Поэтому, например, наша компания готова отказаться от сбора коммунальных платежей. Но у нас ситуация особенная, отличная от других. Поставщиком энергоресурсов в наши дома выступают градообразующие предприятия посёлков.

Например, в с. Вараксино тепло и горячая вода подаются котельной Вараксинской птицефабрики. Поскольку большинство жителей здесь работают, у нас действует проект «Оплата через зарплату». Люди написали заявление и спокойно платят, средства остаются на птицефабрике в счёт оплаты за поставленные коммунальные ресурсы. Результат: УК обеспечивает 100% сбор, птицефабрика, поставщик ресурсов, – гарантированный платёж. В городе тоже можно ввести подобный механизм, но ввиду того, что там очень много УК, это сложно в организационном плане.
 



Энергосбережение по разнарядке

– Сегодня от УК требуют внедрения энергосберегающих технологий, но энергосбережение МКД обеспечивается многими аспектами, обеспечить которые силами управляющих компаний нереально как по объективным, так и по субъективным причинам.

Пока все наши дома оборудованы общедомовыми приборами учёта, но это не ведёт к экономии, это чистая фиксация. Проработав в таком режиме год, УК при поддержке собственников может применить свой норматив потребления ресурса в определённый период года.

Опять же правила говорят, что если дом оборудован приборами учёта, нормативов вообще быть не должно. Правда, непонятно, что делать с льготниками, получающими денежную компенсацию, исходя из федерального стандарта оплаты ЖКУ. Им оплата по фактическому потреблению, откровенно говоря, невыгодна, и в этом очередное правовое противоречие. 

Другое дело – автоматизированный узел управления, который контролирует потребление энергоресурсов, но пока на наших домах такого оборудования нет. Интересно, что 261-ФЗ, если его внимательно почитать, именно ресурсоснабжающим организациям предписывает обязанность по установке узлов учёта с предоставлением рассрочки для собственников МКД. Но пока я не видел, чтобы ресурсоснабжающие организации кинулись их устанавливать, не предлагая кабального энергосервисного контракта с третьей, несомненно аффилированной стороной.

Одновременно закон предписывает, что все дома должны иметь класс энергоэффективности, соответствующая табличка (энергопаспорт) должна висеть на каждом доме. Определены проверяющие и контролирующие органы, предусмотрены достаточно высокие штрафы для управляющих компаний за неисполнение.

Но, извините, не управляющие компании присваивают класс энергоэффективности, этим занимаются организации по энергоаудиту, и стоит эта услуга 140 тысяч рублей. Кто будет за неё платить? По логике – собственник, тогда почему ответственность несет УК? Снова нестыковка. И вроде, у проводимой реформы ЖКХ благие намерения, но кроме как соломенных ног у этого телёнка ничего нет. 

Информация ограниченного доступа

– Много говорится об усилении контроля за деятельностью УК. Согласен, но не надо перегибать палку. Необходимо, например, контролировать целевое расходование средств собственников и средств по 185-ФЗ, тем более что на рынке существует огромное количество недобросовестных управляющих компаний.

Отчасти эту проблему призвано решить раскрытие информации о деятельности УК. Мы это сделали на сайтах минрегионразвития, на своем собственном сайте – условия 731-го постановления выполнили в полном объёме, что нужно прежде всего для работы с собственником, и чем больше таких инструментов, тем лучше.

С другой стороны, некорректно требовать от УК раскрытия информации, составляющей коммерческую тайну. Или, например, свободного доступа к техническому паспорту дома. Ведь требования по предупреждению террористической угрозы пока никто не отменял. Техпаспорт должен быть в ограниченном доступе, это моё глубокое убеждение.

Гарантии государства

– Всех беспокоит перспектива программ капремонтов. Но не в плане пропорции софинансирования, а с точки зрения эффективного использования средств собственников.

Государство должно гарантировать полную сохранность средств, механизмы могут быть разными: создание регионального фонда капитального ремонта, банковский продукт депозитарного обслуживания, страхования накоплений. Всё это позволит увеличить объёмы капремонтов, послужит дополнительным стимулом для участия собственников в реальном управлении своим МКД.
 


Ольга Яковлева
 

Управление по принципу открытости > > >



Комментировать




Владимир Музлов: "У нас работают лучшие в Удмуртии специалисты в области офтальмологии"

...

Тамара Казанская: "С начала года к специалистам кадастровой палаты за помощью обратились уже 427 человек"

...

Вячеслав Максимов: "Про нас даже говорят, что в Удмуртии работают настоящие кудесники"

...

Елена Садовникова: "Наши услуги очень востребованы в Глазове и в районах северного куста"

...

Яндекс.Метрика
www.izhevskinfo.ru
Купол
Полиграф
Пресс-Тайм
Управление Госэкспертизы
Разработка сайта - "Мифорс" / Дизайн-студия "Мухина"