Селдон
2012

Вертикаль ЖКХ

Реформа ЖКХ в России длится более 10 лет. Сколько ещё времени понадобится на тотальную перестройку отрасли, затрудняются ответить даже опытные эксперты. При этом часть из них отмечает, что серьёзно продвинуться вперед позволило принятие в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ и создание Фонда содействия реформированию ЖКХ. Однако подобный оптимизм разделяют далеко не все участники рынка, давая более сдержанные и осторожные оценки результатов реформы вообще и деятельности Фонда в частности. Сегодня мы публикуем мнение заместителя председателя совета Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью» Дмитрия Сурнина.
Дмитрий Сурнин, заместитель председателя совета Ассоциации "Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью"
Дмитрий Сурнин, заместитель председателя совета Ассоциации "Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью"

Собственника никто не спросил

– Для начала хотелось бы напомнить, что Фонд создавался как структура содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и должен был стимулировать этот процесс. Де-факто получилось, что он стал Фондом капитального ремонта, через который происходит финансирование регионов в рамках федеральной программы. За годы его существования проделана действительно большая работа, Фонд был признан самой успешной госкорпорацией, наиболее близкой к народу, но к вопросам содействия реформе ЖКХ это имеет лишь косвенное отношение.

На сегодня в России отремонтировано 13% многоквартирных домов, на это затрачены беспрецедентные средства – 150 млрд рублей. При этом собственника не спрашивали: а чего он-то хочет? В итоге объективно оценить результаты деятельности Фонда весьма затруднительно, и уж тем более нельзя говорить о содействии реформе ЖКХ.

Самый неоднозначный результат создания Фонда заключается в том, что у государства появились формальные причины сказать: реформа сдвинулась. Хотя по сути никаких кардинальных изменений в сфере ЖКХ не произошло: муниципалитеты и чиновники остаются у управления ЖКХ, а собственник, оплачивая средства, не имеет реальных рычагов влияния на ситуацию.

Фонды в регионах: утопия или реальность

– Сегодня много говорят о необходимости создания региональных фондов ЖКХ. У меня вопрос: чем они будут заниматься и в каких правовых рамках работать? Если они создаются под капремонт, то кто будет устанавливать соотношение и размер платы – фонд или собственник? И кто будет определять фронт работ, подрядчика и цены, оценивать эффективность расходов? Надо понимать, что при 80-процентном износе жилого фонда распределить собранные средства так, чтобы это всех устраивало, невозможно.

Кроме того, есть сомнения, что собственники новых домов согласятся платить за капремонт сегодня, чтобы ждать финансирования 10-15 лет. Единственный на сегодня региональный фонд ЖКХ создан в Татарстане. Решение о его наполнении принято административно, то есть фактически права собственников были нарушены, и рано или поздно власти региона столкнутся с проблемой легитимности созданной структуры.

С другой стороны, все понимают, что маятник запущен и действие программы капремонтов продолжится. Правда, по всей видимости, средств на эти цели будет выделяться всё меньше, соответственно доля участия граждан будет расти. В этой ситуации задача государства – разработать эффективные экономические регуляторы и, в первую очередь, кредитные механизмы, которые позволят сохранить объёмы капремонта и избежать социального напряжения. 

Реформа ради реформы?

– Давайте разберёмся в том, для чего затевалась реформа ЖКХ. Во-первых, планировалось уйти от муниципального управления в этой сфере. Но в итоге – принятые осенью 2011 года изменения в Жилищный кодекс о наделении муниципалитетов дополнительными полномочиями в части управления и контроля за данным процессом. Где логика?.. И как же тогда расценивать слова Путина о том, что муниципалитеты срослись с управляющими компаниями, что в отрасли надо наводить порядок. Исходя из этого, напрашивается как минимум вопрос, а как максимум – вывод.

Вторая глобальная задача: в ЖКХ должен прийти бизнес, частный капитал. Отлично! Но покажите мне хоть одну управляющую компанию, которая зашла на рынок ЖКУ со своими деньгами и реально готова инвестировать. Нет ни одной, потому что при существующих правилах игры сфера ЖКХ для бизнеса малопривлекательна.

Одним из ключевых негативных факторов является отсутствие законодательной базы, регулирующей отношения и ответственность всех участников рынка. В положениях действующих законов порой отсутствуют логика и взаимосвязь. Управляющие компании вынуждены работать в зоне повышенных рисков.

В любой момент претензии к ним могут возникнуть со стороны муниципалитетов и ресурсо-снабжающих организаций, которые с радостью перекладывают на УК ответственность за некачественные коммунальные услуги и неплатежи. Собственники тоже могут, когда захотят, отказаться от услуг одной УК и перейти к другой, невзирая даже на возможные долгосрочные договоренности, энергосервисные контракты, например.

Кроме того, за деятельностью УК следят порядка 20 контролирующих и надзорных организаций. Не понятно только, что именно они контролируют, если в этой сфере нет регламентов. Таким образом, даже если кто-то и решит вложить сюда средства, остается вопрос, как он будет возвращать инвестиции в этой непредсказуемой и рискованной среде.
 

Воспитание собственника

– Кроме всего, проблема реформы ЖКХ в том, что государство не воспитало ответственного собственника, не создало для этого условия. Начиная реформу, оно не сделало самого главного: не сказало, что является ответственностью собственника по отношению к имуществу и на каком основании должны строиться отношения между всеми участниками. Поэтому немало управляющих компаний, которые действуют так, как им выгодно и удобно. 

Навести порядок на рынке ЖКУ можно либо административными мерами госрегулирования, но это мы уже проходили и признали неэффективным, либо регулированием с помощью профессионального сообщества, то есть саморегулированием. Именно этим путём мы и пытаемся идти. Сегодня мы открыто выдвигаем свои требования и инициативы, ведём конструктивный диалог с властью, занимаемся «чисткой» рядов, словом, не только представляем и транслируем свои интересы, но и жёстко следим за соблюдением обязательств. 

УК, раскройся! 

– Один из элементов контроля за деятельностью управляющих компаний – раскрытие информации об их деятельности (Постановление Правительства РФ № 731). Это сделано для выстраивания чётких и прозрачных взаимоотношений по всей цепочке – от производителей ресурсов до конечного потребителя, коим являются собственники жилья в многоквартирных домах. Ведь в подавляющем большинстве собственник не знает, за что он платит. Немало УК используют эти проблемы в своих интересах.

Постановление федерального правительства № 731 определяет, что, начиная с декабря 2010 года, УК, которая не донесла до потребителей информацию о своих ценах и планах работы, несёт административную ответственность. Штрафы с 2012 года предусмотрены достаточно серьёзные – до 200 тысяч рублей. Однако, на наш взгляд, в государстве не сформированы единые для отрасли стандарты раскрытия информации. 

До сих пор УК выполняли Постановление № 731 по мере своих возможностей: одни публиковали сведения на собственных сайтах, другие – в СМИ, третьи вывешивали информацию в своих офисах. С 2012-го вся информация будет собрана в едином формате в одном месте – на сайте minregion.ru в разделе «Раскрытие информации управляющими организациями».

В качестве основы используется единая база данных об управляющих компаниях, разработанная НОСО УП. Тем самым создается система, при которой собственник может, например, сравнить стоимость услуг всех участников рынка и дать оценку их деятельности. Он должен понимать: что именно и сколько стоит.
 
Управляющая компания обязана чётко прописать весь перечень работ по ремонту и обслуживанию общедомового имущества в приложении к договору, что является существенным условием. Если такого перечня нет, то де-юре договор можно считать незаключённым или недействительным. То же можно сказать и про состав общего имущества дома.

Паспорт для дома

– Чтобы сделать капремонты более эффективными, необходимо совершенствовать нормативно-правовую базу и, в частности, закон «О техническом регламенте эксплуатации зданий и сооружений». Это разграничит ответственность собственника и управляющей компании и позволит иметь полное представление о техническом состоянии дома и работах, которые нужно в нём выполнять.

Сегодня 70% домов не имеют техдокументации, более того, законодательно обязанность по её ведению на собственников не возложена, хотя и Минрегионразвития, и Фонд содействия реформированию ЖКХ требуют предоставления этих документов для учёта состояния жилого фонда. Осталось решить один маленький, но очень принципиальный вопрос: за чей счёт?

Не понятно также, что делать дальше, ведь, по сути, вслед за техническим паспортом следует необходимость обеспечить надлежащее техническое состояние дома; в противном случае все декларируемые требования адресованы в космос. Позиция ассоциации такова: технический паспорт на дом должен быть!

Но, что более важно, должен быть паспорт технического состояния дома. Это нужно урегулировать законодательно, закрепить ответственность собственников за состояние многоквартирного дома ради их собственной безопасности, а также с целью повышения уровня управления и контроля.

Паспорт технического состояния дома, так же, как и сведения о деятельности УК, должны быть доступны каждому собственнику, чтобы каждый понимал степень своего участия в управлении и личную ответственность. Это позволит также профессиональным участникам рынка осознать всю полноту взятых обязательств.
 


Ольга Иртегова
 
Надежда Табакова: "Конкуренция в ЖКХ - это способность обесgечить качество услуг" > > >


Комментировать




Владимир Музлов: "У нас работают лучшие в Удмуртии специалисты в области офтальмологии"

...

Тамара Казанская: "С начала года к специалистам кадастровой палаты за помощью обратились уже 427 человек"

...

Вячеслав Максимов: "Про нас даже говорят, что в Удмуртии работают настоящие кудесники"

...

Елена Садовникова: "Наши услуги очень востребованы в Глазове и в районах северного куста"

...

Яндекс.Метрика
www.izhevskinfo.ru
Купол
Полиграф
Пресс-Тайм
Управление Госэкспертизы
Разработка сайта - "Мифорс" / Дизайн-студия "Мухина"